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楼市

定调了,今天,楼市行情转折点来了!

时间:2018-11-28 14:04:18   作者:风云   来源:百家号   阅读:70   评论:0
内容摘要:历史经验反复证明,内外危机交加之时,放水就是必然选项。最近几个月,整个市场先是浓雾弥漫,接着雷声隆隆,最后落雨纷纷,下一步会否大雨磅礴,还得静待天气预报。定向浇灌意在解渴,大水漫灌必然成灾,新一波大放水真的要开启了吗?1、放水:山雨欲来风满楼从1月到4月再到6月,央行先后开启三次...

历史经验反复证明,内外危机交加之时,放水就是必然选项。

最近几个月,整个市场先是浓雾弥漫,接着雷声隆隆,最后落雨纷纷,下一步会否大雨磅礴,还得静待天气预报。

定向浇灌意在解渴,大水漫灌必然成灾,新一波大放水真的要开启了吗?

1、放水:山雨欲来风满楼

从1月到4月再到6月,央行先后开启三次定向降准,累计释放了1.55万亿基础货币。

定调了,今天,楼市行情转折点来了!

与此同时,6月初,央行宣布扩大中期借贷便利(MLF)担保品范围,将原本不被银行接纳的AA+、AA级信用债纳入其中。

定调了,今天,楼市行情转折点来了!

为防止银行软抵制,7月18日,央行窗口指导银行,额外给予MLF资金,用于支持贷款投放和信用债投资。

7月20日晚,一行两会发布资管新规配套细则和理财新规。理财投资门槛从5万元降低到1万元,同时允许公募产品投资于非标资产。与今年4月发布的资管新规相比,尽管尺度有所宽松,但打破刚兑、限制期限错配、限制非标投资的基本原则并没发生变化。

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而在二季度的央行货币政策委员会例会上,政策主基调改为“保持流动性合理充裕”。而在之前一季度时,这个表述还是“保持流动性合理稳定”。从合理稳定到合理充裕,意味着货币政策的全面转向。

山雨欲来风满楼,放水的步子拦也拦不住。

原因在于,从年初至今,经济可谓雷声不断:先是企业债违约潮,接着是P2P爆雷潮,随后是经济下行压力加剧,消费、投资、出口三驾马车熄火,再加上贸易争端的一波三折,让整个社会的自豪情绪一扫而空。

面对如此严峻的形势,央妈与财爷一度隔空互怼,放水成了最终选项。

2、大水漫灌还是小水滴灌?

虽然是放水,但在不同的时间节点下,放水的形式完全不同,放水的效果更是千差万别。

史上最著名的一次大放水,是2009年的四万亿计划。货币与财政同时放水,闸门全开,马力全开。

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这一波大放水的结果,一方面是带来了房价的大暴涨,另一方面制造了落后产业高产能、房地产高库存和地方政府高债务三大问题。

第二波大放水,是在2015年,这一次是宽货币与宽信用的结合。一年多时间,连续降息5次、降准6次,房贷基准利率降到4.9%的新低。同时,以PSL贷款为资金来源的棚改货币化横空出世,为三四线城市提供了源源不断的定向水源。

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这一次放水的结果早已显现。从一二线城市到三四线城市,举国上下炒房热一浪高过一浪,房价翻倍在过去还只是想象,在这时已经变成现实。

2018年的今天,我们是否将要迎来第三波大放水?

其实,从放水的形式来看,这一波相对克制,只有定向降准和MLF扩围、银行理财新规宽松等举措,目前来看还只是小规模、小范围的放水,目的在于遏制经济下行趋势,增加市场流动性,防范金融风险。

从放水的实质来看,这一波宽松的是货币和监管,信用并未同步宽松。作为大杀器的降息并未使用,融资平台、影子银行等融资途径仍然受到严格限制。

所以,目前仍旧是小放水。小放水会否演变成大放水,这要看经济形势变化,更要看大放水还有没有空间。

3、大放水有没有空间?

与2009年和2015年不同,这一次放水,既无天时也无地利更没有人和。

首先,中国与美国的经济周期与金融周期出现严重背离。

欧美经济都处于强势复苏轨道,美联储加息缩表的步伐清晰且稳健,美国减税的政策效应已经显现。反观中国,经济下行的压力越来越大,在别人的加息周期进行货币放水,必然带来资本外流的风险。

这方面,不到半年时间,人民币汇率已从6.25下跌到最低的6.83。人民币跌势越来越猛,虽然进口企业能够从中受惠,但高科技产业进口成本、企业外债成本却随之攀升,对整体经济未必是好事。

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其次,国际环境不复以往,贸易争端的威胁越来越严峻。

贸易争端的加剧,其影响是全方位的。出口企业首当其冲,高科技产业紧随其后,资本市场更是备受波动之苦,经济下行压力进一步加剧。

再次,放水的政策效应越来越弱。

2009年的四万亿,当时政府债务、企业债务和居民债务都处于低位,还存在加杠杆的空间。同时,无论基建还是房地产,都还有不少薄弱之处,大投资还能带来显著的利好。

到了2015年,高产能、高库存、高债务问题当道,能够利用的只剩下房地产。于是,在一年五次降准降息和银行信贷全宽松的背景下,再叠加PSL带来的棚改货币化放水,在房价全线翻倍的同时,也成功将居民债务杠杆率抬上的新的台阶。如今,无论是基建投资还是房地产投资,空间都已严重收缩。

总之,放水效应越来越弱。

4、无处可加的杠杆

说到底,大放水就是加杠杆,通过债务扩张支撑经济稳定。

2018年的现在,我们面临的是前所未有的严峻形势。无论是地方政府债务,还是企业债务率,抑或居民杠杆,都处于前所未有的高位,强行加杠杆的空间有限。

从宏观杠杆率(总债务/GDP之比)来看,2017年,我国宏观杠杆率高达255.9%,显著高于新兴经济体193.6%的平均水平,甚至超过很多发达经济体。其中,2012年到2016年,年均提高13.5个百分点,远远超过其他经济体。

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从政府杠杆率来看,2017年这一数据仅为36.2%,远远低于发达国家,貌似加杠杆的空间十足。但是这一数据只考虑显性债务,如果加上地方融资平台的隐性债务,这一数据就超过60%的国际警戒线。

从非金融企业杠杆率来看,2017年企业部门杠杆率为159%,虽然相比于2016年首度出现下降,但依然处于高位。其中,国企杠杆率居高不下,加杠杆的空间也很有限。民企虽有加杠杆的空间,但历次放水,资金都容易流向融资平台、国企和楼市,民企融资难问题一直存在。

从居民部门杠杆率(居民债务/GDP)来看,2018年,我国居民杠杆率已经达到55.1%,虽然与发达国家相比并不高。但要知道2008年时,居民杠杆率还只有17.9%。短短10年时间,翻了3倍多。

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由于居民收入占GDP的比重并不高,所以居民杠杆率有低估债务之嫌。这方面,可以居民债务收入比作为替代。以居民债务/居民可支配收入测算,截至2017年年末,中国居民杠杆率高达110.9%,已经超越美国(108.1%)。

哪里还有加杠杆的空间?

所以,正如姜超博士所说,大放水没有未来。其实,大放水何止没有未来,恐怕连“现在”的空间都所剩无几。

放水了,又到底意味着?

7月23日,国务院常务会议定调:

要求保持宏观政策稳定,积极财政政策要更加积极。坚持不搞大水漫灌式强刺激,根据形势变化相机预调微调,定向调控;稳健货币政策松紧适度,保持适度融资规模,保持流动性合理充裕。

虽说“不搞大水漫灌”,但意思再明显不过,那就是货币财政要同时宽松。

就在同一天,央行开展5020亿元一年期的中期借贷便利大额(MLF)操作,鉴于当日有1700亿元7天逆回购到期,当日公开市场实现净投放3320亿元。

再加上7月20日,一行两会发布资管新规细则和理财新规,透露出全面放松的信号。

这一系列动作,都毫无疑问表明,政策开始转向,放水成为现在进行时。

1、放水效应:股涨汇跌

股市、汇市已经对放水做出反应。

在股市方面,从上周五开始,A股开始反弹,连续三日大涨。其中,基建股领涨,原因是财政政策要更积极,铁公基再次成为救市选项。

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在汇市方面,人民币汇率继续下行,离岸人民币一度跌破6.84的关口。如果从4月份算起,人民币已从6.25跌到6.84,一年涨幅基本全部跌尽。

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这背后的原因也很简单,内部的水太多了,而外部又都在收水,如果没有外汇储备托底,人民币汇率只会越跌越低。

2、楼市悬念:宽货币VS紧楼市

唯一的悬念是,放水节奏下,楼市会怎样,还会重演暴涨行情吗?

从这一波放水的形式来看,宽货币、宽财政是主基调,尚未提及房地产。所谓宽货币,解决的是市场流动性紧张问题,意图是降低中小企业融资成本;而宽财政,则是试图刺激基建投资,从而拉动经济。

显然,宽楼市,并不在既定的政策议程之内。

同时,货币越放越松,但楼市却越收越紧,紧楼市有持续加码的趋势。

其一,7月至今,全国楼市调控超30次,年初至今超220次,调控强度前所未有。今年以来,大热必调控成为行政规律,所有还在大涨的城市,都迎来了一波接着一波的调控。

在传统手段上,各地在传统四限之外,叠加了新四限。

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除了地方调控之外,中央也开始加大调控力度。6月底,住建部会同公安部等7部委开展楼市乱象专项治理行动,北上广深等30城在列。专项行动剑指投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告等四大领域。

其二,调控开始釜底抽薪。

这方面,最具代表性的当属全面收紧棚改货币化,三四线城市最后的红利即将耗尽。(更多可参阅《棚改货币化全面收紧,三四线城市真的危险了!》)

同时,在7月份的新闻发布会上,统计部门发言人表示要“推进房地产税”,种种信号说明,房地产税的到来已经是大概率事件。(更多可参阅《三重信号来袭,房地产税还有多远?》)

其三,在楼市领域,金融严控仍未放松。

6月底,国家发改委、财政部联合印发通知,要求控制企业外债规模,防范外债风险。毕竟人民币汇率跌跌不休,外债成本陡然增加,房企普遍面临还债压力。

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同时,房企的融资渠道主要有银行贷款、信托贷款、境内发债、境外发债等方式。今年以来,银行贷款收紧,信托等表外贷款受资管新规影响,大幅收缩。与此同时,随着企业违约案例增多,房企境内发债屡屡遭遇中止。

其四,在个人层面,首付贷、现金贷、房抵贷仍在严控之列。

与此同时,虽然降准和MLF宽松已有多时,但房贷利率仍在继续上行。

融360发布的6月全国房贷监测数据显示,6月全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍,环比5月上升0.71%,为2017年1月以来连续18个月上涨,同比去年6月首套房贷利率4.89%,上升15.34%。

同时,这一次宽货币和宽财政,并未对房地产融资做出松绑,房企的现金流困境仍会进一步加剧。

3、暴涨行情会否重演?

本质上,放水就是加杠杆,通过债务扩张支撑经济稳定。

楼市会否重演暴涨行情,要看两方面的因素:

一是货币之水会否流向房地产市场?二是居民部门还有没有加杆杆的空间?

先说第一个问题,从政策本身来看,无论是宽货币还是宽财政,都无意刺激房地产。但历史一而再再而三证明,每一次放水,货币之水都会追逐房地产而去,反倒是本来应该倾斜的中小企业,却屡屡面临融资难的问题。

这一次,恐怕也难例外,货币之水一定会想方设法流向楼市。

不过,与过去不同的是,这一次调控政策全面收紧、监管全面从严、对于楼市的金融管控仍未放松,只要监管节奏能够持续,小规模放水,对于楼市的影响更多还只是心理层面。

再说第二个问题,居民部门还有没有加杠杆的空间?

从居民部门杠杆率(居民债务/GDP)来看,2018年,我国居民杠杆率已经达到55.1%,虽然与发达国家相比并不高。但要知道2008年时,居民杠杆率还只有17.9%。短短10年时间,翻了3倍多。

定调了,今天,楼市行情转折点来了!

由于居民收入占GDP的比重并不高,所以居民杠杆率有低估债务之嫌。这方面,可以居民债务收入比作为替代。以居民债务/居民可支配收入测算,截至2017年年末,中国居民杠杆率高达110.9%,已经超越美国(108.1%)。

就此而言,居民加杠杆的空间同样不足。

经过这一轮暴涨,居民的家庭储备基本消耗殆尽,连消费增速都开始大幅下滑,要想让居民继续加杠杆,除非降低首付比例、放松现金贷首付贷,否则,一切都很难持续。

4、放水的未来

所以,放水重启,相当于为楼市续命,稳定正在摇摆的市场情绪。

不过,要想重演2009年和2015年的暴涨效应,除非马力全开:

撤掉限购限贷的限制,在降准之外开启降息的大杀器,同时撤出对于房企的融资限制,但这可能性大吗?

要知道,经济体早已有了流动性危机的端倪。

央行放出来的水在银行系统空转,就是流不到实体经济。而地方涨幅隐性债务问题更成为经济的定时炸弹,宽财政的空间也十分有限。

再加上贸易争端、美国减税加息缩表带来的压力,就是放水,又如何?

来源:房屋屋(its-home);作者:凯风


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